Cosa succede alla Battersea Power Station?

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Dopo la decisione di Apple di trasferire il suo quartier generale all’interno della Battersea Power Station, abbiamo assistito ad un picco di attenzione mediatica nei confronti dell’edificio art deco, gemma del patrimonio architettonico nazionale. Negli ultimi mesi, al contrario, le vicende che riguardano Battersea Power Station sembrano scomparse dai media mainstream. Ciò non significa che nulla sia successo e Spectacle ha continuato a monitorare le iniziative della Battersea Power Station Development Company – società che gestisce il progetto di rigenerazione – attorno alla monumentale centrale elettrica progettata da Giles Gilbert Scott e tanto amato da Londinesi e non. Sfortunatamente molte delle novità non sono confortanti.

Cattive notizie o buone notizie? Come sempre buono e cattivo sono mescolati nel linguaggio commerciale e ogni fatto è filtrato ad arte in base alle convenienze. Per esempio il grande pubblico certamente è stato messo al corrente del fatto che la più grande e ricca azienda al mondo, Apple, ha manifestato l’intenzione di trasferire i suoi uffici all’interno della centrale elettrica al termine dei lavori di ristrutturazione. Apple è stata salutata positivamente, come abbiamo segnalato, praticamente da tutti i mass media (tra gli altri segnaliamo BBC, The Guardian, Evening Standard). Nel frattempo solamente il nostro blog ha dato notizia della demolizione totale dalla parete est della centrale, rimossa per far posto a finestre e dare così luce ai nuovi uffici della Apple.

Battersea Power Station - three of the four chimneys have been rebuilt

Battersea Power Station – tre delle quattro ciminiere sono state ricostruite (Spectacle, 10/03/17)

Questa triste perdita, andata sotto completo silenzio in tutti gli altri media, è in linea con la curiosa strategia conservativa ‘distruggi per preservare’ ripetutamente applicata a porzioni della Battersea Power Station. Nonostante le migliori pratiche conservative del patrimonio storico architettonico prevedano il mantenimento della maggior parte dei manufatti esistenti, nel caso di Battersea si è deciso di procedere alla demolizione delle ciminiere e alla ricostruzione di repliche. Secondo noi questo è uno degli esempi più evidenti delle storture prodotte dall’intervento di interessi finanziari nel campo della conservazione, come abbiamo cercato di mostrare nel nostro film Battersea Power Station: Selling an Icon

Le demolizioni (ciminiere e parete est) sono state approvate da tutte le agenzie di controllo (in primis Historic England e il Municipio di Wandsworth) e giustificate in nome del bene ultimo rappresentato dal riportare in vita la Battersea Power Station. Ma quale bene è stato prodotto finora dal megaprogetto di rigenerazione, valutato in 9 miliardi di sterline e tra i più grandi in Europa? I lavori per la ricostruzione delle ciminiere sono andati avanti e, al momento, tre ciminiere nuove di zecca spiccano sulle rovine della centrale elettrica. Se tutto va bene, presto i londinesi saranno di nuovo in grado di ammirare tutte e quattro le ciminiere nello skyline di Battersea. Peccato siano false. Meglio di niente? Forse…

Pubblico non Pubblico

La Battersea Power Station Development Company, attraverso il suo amministratore delegato Rob Tincknell, ha recentemente annunciato l’apertura di una passeggiata lungo il Tamigi: “Siamo lieti di poter aprire nuovi spazi pubblici per Londra e di poter condurre la Power Station e i suoi dintorni di nuovo al centro della vita londinese” (dall’Evening Standard). Nonostante l’entusiasmo dell’annuncio, lo ‘spazio pubblico’ cui si riferisce Rob Tincknell è nient’altro che una breve passaggio pedonale privato, schiacciato tra il fiume e la cosiddetta Fase 1 del progetto. La passeggiata sarà integrata al più ampio lungofiume che sarà aperto al pubblico di fronte alla Power Station. Come il resto dell’area, anche questo spazio è tecnicamente privato e solo aperto al pubblico, cosa ben diversa dall’essere uno ‘spazio pubblico’ tout court.

BPS_Collage_Riverside

Mentre eravamo intenti a fare delle riprese sulla nuova passeggiata, i membri della crew di Spectacle, ingenui, sono caduti nel tranello retorico dello ‘spazio pubblico’ pubblicizzato dai costruttori e si sono comportati come se davvero lo fosse. Sfortunatamente siamo stati ricondotti alla realtà da un membro del servizio di sicurezza venuto a ricordarci che il padrone di casa aveva deciso che non era permesso fumare in tutta l’area. Grazie al giudizioso gestore, la nostra salute è stata salvaguardata. Ci sembra però improbabile che uno spazio sottoposto a controllo privato possa garantire un libero godimento del lungofiume. Se i proprietari decidessero di bandire i picnic (magari per dare una mano i loro ristoratori) o manifestazioni di protesta, non ci sarebbe molto di cui lamentarsi: questo è ciò che accade quando si privatizzano spazi pubblici.

The Guardian in passato ha lanciato un allarme sugli effetti già prodotti dalla sovrapposizione di pubblico e privato lungo le sponde del Tamigi, diventato, secondo la loro indagine un “labirinto incomprensibilmente complesso di ostacoli privati e confusione tra municipi – nonché un campo di battaglia sui diritti di transito che potrebbe avere serie ripercussioni sull’accesso pubblico al fiume”. Non un grande preludio verso quella che i costruttori offrono come un’esperienza unica.

Planning non Planning

Le pretenziose 230 pagine del ‘manifesto’ su Place Making prodotte dalla Battersea Power Station Development Company riserva un ruolo fondamentale alla diversità di usi e di inquilini. Nonostante l’impegno a costruire case (alcune delle quali a prezzo calmierato) per la popolazione londinese, i proprietari hanno cambiato idea, passando da appartamenti di lusso a uffici.

THE_PLACEBOOK

La Battersea Power Station Development Company ha presentato istanza per un cambio d’uso della cosiddetta Fase 3 del progetto. I costruttori hanno intenzione di trasformare due edifici, progettati dalle star dell’architettura contemporanea Frank Gehry and Norman Foster – i cui appartamenti sono talaltro già in vendita – da uso residenziale a uffici. Il Financial Times nel darne notizia, presenta come causa di tale cambio il drastico crollo dei prezzi degli immobili di lusso, mentre la domanda di spazi per uffici si manterrebbe alta così come il loro valore. Rob Tincknell ha così giustificato la mossa al Financial Times: “L’aspetto positivo dei progetti a lungo termine è che possono adattarsi al mercato. Se non c’è mercato per immobili residenziali e un mercato molto florido per gli uffici, allora costruiamo uffici”.

Lo stesso Tincknell – che adesso esalta la flessibilità – in passato ha rilasciato un’intervista a Peter Watts, autore di ‘Up in Smoke’, testo sulla storia di Battersea Power Station, sottolineando come la propria azienda avesse prodotto una ricetta infallibile per rendere Battersea un luogo perfetto: “57% residenziale. Del restante 43%, che corrisponde a circa 315.000 mq, 110.000 mq in negozi e ristoranti, 158.000 mq in uffici e il resto con un buon bilanciamento di hotel, tempo libero e spazi per la comunità”. Ci domandiamo che cosa è successo a questo piano pseudoscientifico per mescolare usi e gente, secondo gli autori risultato di lunghe consultazioni con gli abitanti dell’area. Forse non era così importante dato che oggi Tincknel può riferire al Financial Times: “è facile immaginare di aggiungere 93.000 mq (di uffici)” e cancellare dal progetto un hotel e un bel po’ di appartamenti.

Il Battersea Power Station Community Group, praticamente l’ultima voce critica rimasta a mettere in discussione il progetto e le cui opinioni non sono mai state prese in considerazione dalla proprietà nel corso delle consultazioni, si sono scagliati contro la proposta: “Gli edifici di Gehry e Foster dovrebbero diventare case a uso sociale, con prezzi calmierati. Potrebbero esserci uffici ai piani bassi. Mentre assistiamo alla crisi abitativa più grave che sia mai stata vissuta a Londra, non si può dare via questi edifici nella loro interezza ad uso uffici”.

Continuate a seguirci per aggiornamenti e nuove contraddizioni generate dalla megarigenerazione di Battersea Power Station.

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Battersea Power Station: ghost flats worth £1.8bn!

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We learned from the pages of London Evening Standard that “More than £1.8 billion worth of homes have been sold at Battersea Power Station since they went on the market in January last year”. None on these flats have been built yet.

Apparently most of this £1.8 billion came from the fortunate global launch that Battersea Power Station Development Company organized last month.  As we already suspected, the search for overseas investors has not been affected by fear of the chinese property bubble bursting – the due date of which is still under discussion among financial analysts.  The threat of a Mansion Tax did not slow the rush of foreigners to use their deep pockets in order to get their piece of Battersea Power Station. Even if the London property market, as shown in Estate Agents Knight Frank’s report (see below), has appeared to slow down in the last few months, off-plan sales seem to work pretty well.Taking Battersea Power Station as reference for this trend, The Newstatesman  recently reported that:

“Off-plan profits hit the headlines last week with reports that a studio flat in Battersea power station, sold for close to £1m in the spring, is now due to go back on the market for up to £1.5m before it has even been built.”

Before anything has even been built, and while our concerns about the “Big Bang” business model of monstrous development projects are all to be proven erroneous, Battersea Power Station Development Company has actually done what all Battersea Power Station’s previous developers have already proven to be masters at: demolition!

Battersea Power Station: photograph taken by Spectacle on 08/12/2014

The first chimney of Battersea Power Station is gone. In the next weeks we will probably see it to come slowly back to a new life while the other three will start coming down all at once. We hope that the £1.8 billion will give Battersea Power Station Development Company enough energy to prove that, other than demolitions, they are good at building too.

 

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Battersea Power Station: appartamenti fantasma già venduti per £1.8 miliardi!

English version

Abbiamo appreso dalle pagine del London Evening Standard che “More than £1.8 billion worth of homes have been sold at Battersea Power Station since they went on the market in January last year”. Nessuno di questi appartamenti è stato ancora costruito.

A quanto pare la maggior parte di questi £1.8 miliardi proviene dalle vendite avvenute durante il fortunato lancio globale che la Battersea Power Station Development Company ha organizzato il mese scorso. Come sospettavamo, la ricerca di investitori stanieri non è stata resa difficoltosa dalle paure riguardanti l’esplosione della bolla immobiliare cinese – gli analisti finanziari stanno ancora discutendo su quando ciò avverrà. La minaccia di una Mansion Tax (tassa su immobili di lusso) non ha rallentato la corsa degli investitori stranieri per accaparrarsi il proprio costoso pezzo di Battersea Power Station. Nonostante il mercato immobiliare londinese, come mostrato dal report dell’agenzia immobiliare Knight Frank (vedi sotto), ha mostrato rallentamenti nel corso degli ultimi mesi, le vendite su progetto sembrano funzionare molto bene.Prendendo la Battersea Power Station come esempio di questa tendenza, recentemente The Newstatesman ha scritto:

“Off-plan profits hit the headlines last week with reports that a studio flat in Battersea power station, sold for close to £1m in the spring, is now due to go back on the market for up to £1.5m before it has even been built.”

Prima che sia stato costruito alcunché, e mentre le nostre preoccupazioni riguardanti il “Big Bang” dei modelli finanziari usati dai grandi progetti di sviluppo immobiliare aspettano di essere falsificate dai fatti,  Battersea Power Station Development Company ha già realizzato l’unica cosa che  tutti i precedenti costruttori impegnati nel progetto hanno mostrato di fare con maestria: demolire!

Battersea Power Station: fotografia scattata da  Spectacle il giorno 08/12/2014

Battersea Power Station: fotografia scattata da Spectacle il giorno 08/12/2014

La prima ciminiera della Battersea Power Station è andata. Nelle prossime settimane assisteremo con ogni probabilità al suo lento ritorno a nuova vita, mentre le altre tre ciminiere verranno smantellate contemporaneamente. Speriamo che i £1.8 miliardi daranno alla Battersea Power Station Development Company energia sufficiente per provare che, oltre a demolire, sono capaci anche a costruire.

 

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Selling Battersea Power Station over stormy seas

Versione in Italiano

 

Why has the demolition of the south west chimney at Battersea Power Station apparently come to a stop?

The chimneys as they appeared on September 27th

The chimneys as they appeared on September 27th

Chimneys on October 21th

Chimneys on October 21st

Maybe the project has hit a technical snag- the chimneys are far more robust than the Battersea Power Station Development Company have wanted to admit – but it could also be that it is a barometer of the global economy and an indication of how vulnerable their business model really is. The business model of the current owners, like the previous ones, is a precarious one based on an ever increasing UK property market.

However the current economic climate is not looking good. The property market, according to most informed opinion, has plateaued and, in London, is in danger of going down.

Simon Rubinsohn, Chief Economist at Royal Institution of Chartered Surveyors, in an article about the UK’s Property Market says:

“As a result of the rebalancing in demand and supply, house price growth across the UK appears to be moderating […] prices are still projected to rise nationally over the next year and expected to increase by 2.6% on a 12 month view (compared with around 4% at the start of the year)”
The pound is getting stronger against currencies like the Euro (Milan and Paris are targeted cities for the Battersea Power Station Development Company), making London a less attractive investment and interest rates are going up.

(www.xe.com)

(www.xe.com)

The Labour Party, if they win the election in May 2015, which if due only to the metronomic pendulum swing of UK politics between the two major parties, is a distinct possibility, are promising a “Mansion tax” on all properties worth more than £2m (here is the Royal Institution of Chartered Surveyors’ opinion about the Mansion Tax).

Then there is the UK housing crisis, caused in large part by the selling of London property to foreign investors who have no intention of living in the properties they buy. Whoever wins the next election they need to address this and no solution will leave the property market untouched.

The Financial Times seems to support our worries in a recent article:

“Uncertainty around new property taxes, the strength of the pound on global currency markets and the introduction last year of a tax on homes held through companies have all contributed to the slowdown, according to those involved in trading properties.”

The same article gives us a quite impressive picture of the property market situation.

Some data about English Property Market, as published by Financial Times on

Some data about English Property Market, as published by the Financial Times.

Perhaps the emphasis on selling off-plan to overseas investors is because while there are plenty of rich in the UK  they might be a harder sell being better informed. Overseas investors, basing their judgement on futuristic artists impressions are unlikely to be aware of the smelly and disruptive waste processing plant with its hundreds of daily truck deliveries of reeking rubbish.

Our two faced Mayor of London Boris Johnson, ever the populist, plays it both ways, touring China promoting the London property market as an investment and for a local audience blaming that very market on the chronic housing shortage.

Boris Johnson at the launch of London City Island in Ballymore group sales event in Hong Kong, 18/10/2013) (from http://www.ballymoregroup.com/en-GB/news/41)

Boris Johnson at the launch of London City Island in Ballymore group sales event in Hong Kong, 18/10/2013) (from www.ballymoregroup.com)

It might be coincidence but in the week the Chimney demolition halted it was reported that the Chinese property bubble would burst soon, probably 2015, with catastrophic ripple effect on the global economy and international banking- possibly triggering a global crash.

As Bloomberg reported recently:

“The Chinese crash might make 2008 look like a garden party. As the risks of one increase, it’s worth exploring how it might look. After all, China is now the world’s biggest trading nation, the second-biggest economy and holder of some $4 trillion of foreign-currency reserves. If China does experience a true credit crisis, it would be felt around the world.
[…]
The potential for things careening out of control in China are real. What worries bears such as Patrick Chovanec of Silvercrest Asset Management in New York, is China’s unaltered obsession with building the equivalent of new “Manhattans” almost overnight even as the nation’s financial system shows signs of buckling. As policy makers in Beijing generate even more credit to keep bubbles from bursting, the shadow banking system continues to grow.”

This week the Battersea Power Station Development Company launched their overseas selling campaign of luxury apartments. Three of the cities targeted are Beijing, Shanghai and Hong Kong- all especially vulnerable to the vagaries of the Chinese economy.

The new owners are no different to all the previous owners – they are just better at PR and have better access to overseas markets. As before, despite the excellent PR hype suggesting that “at last work has started”, bolstered shamelessly by a “purse whipped” English Heritage, the only thing the current owners have actually done is demolish – they are taking down the chimneys, demolishing the precious, Grade II listed Victorian pumping station and removing the iconic listed cranes.

In other words the new owners are just flipping the Battersea Power Station. Selling today artists impressions of what MIGHT be built in the future.

We wonder what guarantees prospective buyers have that the off-plan flats they are buying will actually materialise. But then, having more money than sense, they probably do not care.

 

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Battersea Power Station in vendita per mari perigliosi

English Version

 

Come mai i lavori di demolizione della ciminiera sudovest di Battersea Power Station sembrano essersi fermati?

The chimneys as they appeared on September 27th

Come apparivano le ciminiere di Battersea Power Station il 27 settembre scorso

Chimneys on October 21th

Le ciminiere di Battersea Power Station il 21 ottobre

Il progetto si è forse incagliato su qualche scoglio tecnico – le ciminiere sono molto più resistenti di quanto la Battersea Power Station Development Company sia disposta ad ammettere – o dipende dall’andamento dell’economia globale e si tratta, quindi, di un indicatore sulla vulnerabilità del piano finanziario del progetto? Il modello economico seguito dagli attuali proprietari, così come dai precedenti, è alquanto precario basandosi in gran parte sull’idea di un mercato immobiliare britannico in continua crescita.

Guarda caso le previsioni economiche attuali non guardano al bello. Il mercato immobiliare, secondo le opinioni degli esperti, è in stagnazione e, a Londra, corre il rischio di deflazione.

Simon Rubinsohn, Chief Economist del Royal Institution of Chartered Surveyors, in un articolo mercato immobiliare nel Regno Unito afferma:

“As a result of the rebalancing in demand and supply, house price growth across the UK appears to be moderating […] prices are still projected to rise nationally over the next year and expected to increase by 2.6% on a 12 month view (compared with around 4% at the start of the year)”

La sterlina sta diventando sempre più forte nei confronti dell’Euro (Milano e Parigi sono obbiettivi per il mercato della Battersea Power Station Development Company), rendendo Londra una città meno attrente in cui investire, con tassi di interesse in crescita.

(www.xe.com)

(www.xe.com)

Il partito laburista, in caso di successo alle elezioni generali di Maggio 2015 – possibilità dovuta al fatto che l’alternaza tra i due maggiori partiti della politica britannica è inevitabile come il movimento di un metronomo – ha promesso la cosiddetta “Mansion Tax”, una tassazione aggiuntiva su tutti gli immobili di valore superiore a 2 milioni di sterline (qui è possibile leggere l’opinione del Royal Institution of Chartered Surveyors sulla Mansion Tax).

Poi c’è la crisi abitativa, causata in gran parte dalla vendita di immobili londinesi a investitori stranieri, i quali non hanno nessuna intenzione di vivere nelle case che comprano. Chiunque vinca le prossime elezioni dovrà mettere mano a questo problema, e qualuque possibile soluzione avrà inevitabili ricadute sul mercato immobiliare.

The Financial Times, in un recente articolo, sembra supportare le nostre preoccupazioni:

“Uncertainty around new property taxes, the strength of the pound on global currency markets and the introduction last year of a tax on homes held through companies have all contributed to the slowdown, according to those involved in trading properties.”

Lo stesso articolo è corredato da una fotografia impressionante della situazione che sta attraversando il mercato immobiliare.

Some data about English Property Market, as published by Financial Times on

Dati riguardanti il mercato immobiliare britannico, pubblicati su The Financial Times.

Può darsi che l’enfasi riposta sui piani di vendita a investitori stranieri, quando c’è abbondanza di ricchi anche nel Regno Unito, sia dovuta al fatto che gli investitori locali siano più difficili da convincere visto che sono meglio informati. Gli investitori stranieri, che fondano i loro giudizi su impressioni artistiche e futuristiche, sono probabilmente inconsapevoli dell’olezzo disgustoso proveniente dall’impianto di smaltimento dei rifiuti presente nell’area, con le centinaia di camion che quotidianamente vi riversano fatiscenti carichi d’immondizia.

L’eclettico Sindaco di Londra Boris Johnson, anche nella sua versione più populista, fa il doppio gioco: va in tour in Cina per promuovere investimenti nel mercato immobiliare londinese, mentre al pubblico londinese indica proprio questo modello di mercato come causa della cronica mancanza di abitazioni.

Boris Johnson at the launch of London City Island in Ballymore group sales event in Hong Kong, 18/10/2013) (from http://www.ballymoregroup.com/en-GB/news/41)

Boris Johnson interviene al lancio delle vendite del London City Island, in un evento organizzato dall’impresa Ballymore il 18 ottobre ad Hong Kong. (Fonte: www.ballymoregroup.com)

Può darsi che si tratti di una coincidenza, ma nella stessa settimana in cui la demolizione della ciminiera si è fermata sono stati pubblicati resoconti che indicano come la bolla immobiliare cinese stia per esplodere presto, forse già nel 2015, con catastrofiche ricadute sull’economia globale e sulla finanza internazionale – con la possibilità di innescare una crisi globale.

Come riportato recentemente da Bloomberg:

“The Chinese crash might make 2008 look like a garden party. As the risks of one increase, it’s worth exploring how it might look. After all, China is now the world’s biggest trading nation, the second-biggest economy and holder of some $4 trillion of foreign-currency reserves. If China does experience a true credit crisis, it would be felt around the world.
[…]
The potential for things careening out of control in China are real. What worries bears such as Patrick Chovanec of Silvercrest Asset Management in New York, is China’s unaltered obsession with building the equivalent of new “Manhattans” almost overnight even as the nation’s financial system shows signs of buckling. As policy makers in Beijing generate even more credit to keep bubbles from bursting, the shadow banking system continues to grow.”

Questa settimana la Battersea Power Station Development Company ha portato i suoi appartamenti di lusso in una campagna di vendite in giro per il mondo. Tre città raggiunte dalla campagna sono Pechino, Shangai e Hong Kong, tutte particolarmente esposte agli alti e bassi dell’economia cinese.

I nuovi proprietari non sono molto diversi da quelli precedentivi – sono solo più bravi in PR e hanno un migliore accesso ai mercati internazionali. Come in passato, nonostante gli eccellente battage pubblicitario sostenga che “finalmente i lavori sono iniziati”, sotenuto senza pudore dall’English Heritage, l’unica cosa che i nuovi proprietari hanno fatto in realtà è stato demolire – stanno abbattendo le ciminiere, demolendo la deliziosa e protetta Victorian pumping station e rimuovendo le iconiche (e protette) gru.

In altre parole i nuovi proprietari stanno facendo il loro gioco con la Battersea Power Station. Vendono oggi immagini fantastiche di ciò che POTREBBE essere costruito in futuro.

Ci chiediamo che tipo di garanzie vengano fornite agli eventuali acquirenti stranieri circa il fatto che gli apparatamenti che stanno comprando sulla carta vengano effettivamente realizzati. Alla fine, avendo costoro più soldi che giudizio, forse gli non importa più di tanto.

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Battersea Power Station: da icona rock a speculazione

In questi giorni Battersea Power Station andrà in giro per il mondo a vendersi. Un tour pubblicitario globale per lanciare, probabilmente, il più grande progetto di sviluppo immobiliare del momento a Londra e, certamente, tra i più controversi. La pubblicità è iniziata con un articolo di Enrico Francechini su Repubblica, che presenta il megaprogetto per i suoi aspetti avveniristici. Tuttavia non coglie gli aspetti critici della speculazione edilizia, il contesto di housing crisis e il rischio di cancellare l’icona del passato industriale Londinese (in bello stile art deco) lungamente denunciato dal Battersea Power Station Community Group. Un recente articolo del Financial Times, dando spazio al World Monument Fund e alle sue preoccupazioni, ci sembra che tenti di contestualizzare il lavoro dell’impresa immobiliare (Battersea Power Station Development Company).

Il brand usato dalla Battersea Power Station Developing Company

Il brand usato dalla Battersea Power Station Development Company

Probabilmente per un italiano medio Battersea Power Station non significa granché, ma se aggiungi la copertina di Animals dei Pink Floyd allora dalla memoria qualcosa affiora.

Copertina del celebre album  Animals dei Pink Floyd

Copertina del celebre album
Animals dei Pink Floyd

Per i londinesi Battersea Power Station rappresenta molto di più: un’icona del passato industriale e un punto interrogativo sul futuro dello sviluppo immobiliare della capitale britannica. Costruita a partire dagli anni ’30, questa cattedrale industriale fino all’inizio degli anni ’80 ha fornito elettricità alla metropoli, calore nelle sue case e ha dato un decisivo contributo alle affascinanti e nebbiose atmosfere stile “fumo di londra”.

Contributo della Battersea Power Station all'inquinamento di Londra e alle sue atmosfere fumose (getty images)

Contributo della Battersea Power Station all’inquinamento di Londra e alle sue atmosfere fumose (getty images)

Battersea Power Station fa parte dell’immaginario di milioni di frequentatori della capitale, stagliandosi nei finestrini dei pendolari che ogni giorno transitano dalle stazioni ferroviarie di Vauxall, Clapham e Victoria Station.  La bellezza dell’edificio e delle enormi ciminiere bianche, il condensato di storia industriale che incarnano hanno fatto sì che la Battersea Power Station entrasse già nel 1980 nella lista degli edifici storici.  A partire dal 2004 il prestigioso World Monument Fund ha incluso Battersea Power Station e le sue ciminiere nella lunga lista di edifici patrimonio dell’umanità che necessitano di essere protetti per i posteri. Ma da cosa bisogna proteggere Battersea Power Station?

Chiusi i battenti, l’enorme area industriale attorno alla centrale elettrica e lo stesso edificio sono a lungo rimasti abbandonati a se stessi, passando di mano in mano tra diversi investitori che hanno tentato di proporre i più disparati progetti di sviluppo, mai andati oltre annunci o parziali demolizioni dell’esistente (come il tetto, per esempio, da parte di precedenti proprietari)

STORIA DELLA BATTERSEA POWER STATION

Primi Piani: 1980-90

Nuovi Piani: 1993

GIORNI NOSTRI

Ma questa volta la Battersea Power Station Development Company, braccio operativo di una cordata di società e istituti finanziari della Malesia, sembra fare sul serio: archistars (Frank Gehry, Norman Foster, Rafael Vinoly), budget faraonico (8 miliardi di sterline, circa 10 miliardi di euro) e la benedizione di sindaco e primi ministri dovrebbero permettere di creare, la’ dove ora c’e’ una cadente centrale elettrica, il centro di una nuova città nella città.

Da sinistra: il sindaco di Londra (Boris Johnson) il primo ministro inglese (David Cameron) e il primo ministro della Malesia Datuk Seri Najib Razak alla cerimonia d'inizio lavori alla Battersea Power Station (4 luglio 2013). Source: Daily Telegraph

Da sinistra: il sindaco di Londra (Boris Johnson) il primo ministro inglese (David Cameron) e il primo ministro della Malesia (Datuk Seri Najib Razak) alla cerimonia d’inizio lavori alla Battersea Power Station (4 luglio 2013). Source: Daily Telegraph

In questi giorni la Battersea Power Station Development Company porta in un tour globale i suoi progetti, in cerca di investitori stranieri pronti ad acquistare un posto nel nuovo nel centro che hanno intenzine di costruire. Anche gli Italiani avranno modo di esserne parte: la campagna pubblicitaria passerà da Milano dal 5 al 9 novembre. Per chi si fosse perso la notizia, il lancio del tour, almeno per il pubblico italiano, è avvenuto grazie a un lungo articolo di Repubblica che porta la prestigiosa firma di Enrico Franceschini, suo inviato a Londra.

Invitato dalla Battersea Power Station Development Company a “dare un’occhiata da vicino e a fare due chiacchiere”, l’inviato restituisce un entusiastico affresco delle infinite capacità di una città capace di guardare al futuro per reinventarsi attraverso progetti da sogno. Tra le righe Franceschini sembra quasi suggerire di prendere esempio e evidenziare ciò che manca a noi poveri italiani, impelagati nel presente e appesantiti da un passato di cui non sappiamo bene cosa fare. Chi si prenderebbe la briga di reinventare quartieri interi, investire miliardi per il futuro di Roma o Milano?
A Londra invece si può e la Battersea Power Station Development Company pensa a tutto: giardini d’inverno sul tetto della centrale, negozi e spazi espositivi, oltre che spazi abitativi per 100.000 persone e una deviazione della metro fino nel cuore del nuovo e straordinario “villaggio”.

Allora benvenuto sviluppo e capacita’ di fare: benvenuta “Città Futura!”

Veduta aerea del progetto come dovrà essere a conclusione lavori. In mezzo ai grattacieli si intravede la centrale elettrica.

Veduta aerea del progetto come dovrà essere a conclusione lavori. In mezzo ai grattacieli si intravede la centrale elettrica.

Peccato che dal simpatico affresco del nostro caro Franceschini manchino un po’ di fatti e alcuni altri vengono presentati in maniera tanto semplicistica da apparirci sbagliati, o perlomeno fuorvianti. Per chi non abbia ancora avuto la possibilità di saperne di più, ecco i principali.

Londra è probabilmente al picco del suo mercato immobiliare e, contemporaneamente, della sua capacità di attrarre migranti d’ogni sorta dal resto del mondo. Con il venir meno di piani e finanziamenti per abitazioni sociali e un mercato pompato da enormi liquidità provenienti dai gruppi finanziari e magnati di mezzo mondo, la gente “normale” si trova coinvolta in una paurosa crisi abitativa. Il fenomeno va avanti da almeno trent’anni ma gli effetti, in un contesto di crisi, austerità e con un mercato degli affitti alle stelle, sono devastanti e raggiungono fasce sempre più ampie della popolazione. Mentre si investono miliardi in edifici avveniristici, a Londra non ci sono nuovi appartamenti, non dico per i poveracci immigrati da mezzo mondo, ma nemmeno per la middle class locale.

Il Financial Times, invitato a scrivere sul progetto più o meno come Repubblica, riporta l’opinione di Peter Rees, un famoso urbanista, esperto di pianificazione e docente al prestigioso University College London.

“Peter Rees  […] has described the proliferation of new, largely residential, towers along the south bank between Battersea and London Bridge as “a disaster” that is “ruining London”.”

Questo parere tombale introduce un rapido excursus dei problemi relazionati al mercato immobiliare londinese e ai megaprogetti di sviluppo, come quello di Battersea. Non che il Financial Times sia la bibbia, o che le preoccupazioni del pubblico britannico siano le stesse di quello italiano, ma forse contestualizzare un po’ questo progetto sarebbe stato interessante anche per i lettori di Repubblica. Soprattutto coloro che si apprestano a valutare da vicino, come suggerito dall’articolo, la possibilità di acquistare un appartamento nel complesso della Battersea Power Station.

Per Franceschini a Battersea “…se c’è un difetto è quello che la Città Futura sulla riva sud del Tamigi sembra un set cinematografico […] Ma lo stesso si può dire di Canary Wharf, la nuova City degli affari più a est sempre affacciata al fiume, o dell’Olympic Park, il quartiere dell’East Side rigenerato dalle Olimpiadi del 2012. Con un po’ d’immaginazione si può intravedere come sarà la Londra del 2020 o del 2030, un po’ New York, un po’ Las Vegas, un po’ Old London, un po’ Luna Park.”

Secondo noi di difetti (e rischi) ce ne sono, e sono ben altri.

Ciò che ha reso Battersea Power Station l’icona gotico industriale che attualmente rappresenta sono le ciminiere bianche. In passato Spectacle ha supportato e documentato su questo blog le campagne in difesa della centrale e, in particolare, delle sue ciminiere. La proprietà sostiene che le ciminiere siano un pericolo, in quanto danneggiate dal tempo e rese pericolanti dalla mancanza di manutenzione degli ultimi 30 anni almeno. A tale scopo Battersea Power Station Development Company ha in mente di demolirle per sostituirle con copie nuove di zecca che ne garantiscano la solidità per gli anni a venire.
Franceschini affronta l’argomento con un simpatico, quanto sibillino, inciso che potrebbe apparire di poco conto:

“Non c’è pericolo che i comignoli bianchi cadano in testa ai nuovi inquilini: quelli verranno abbattuti delicatamente e rifatti uguali ai vecchi ma nuovi, per ragioni di sicurezza, mentre il resto dell’antica struttura, ben rinforzato, rimarrà dov’è.”

In realtà questa è precisamente la posizione dell’impresa, il cui CEO è arrivato a paventare rischi imminenti di crolli, anche in caso di folate di vento più forti del solito.
Diversi elementi fanno dubitare sul fatto che le ciminiere rappresentino un pericolo concreto. Se le nostre inchieste e le interviste realizzate con i membri del Battersea Power Station Community Group, promotori delle campagne di difesa della centrale da speculazioni e distruzioni, possono sembrare parziali, torniamo al Financial Times e a come affronta lo stesso argomento.
La scelta, in questo caso, è stata quella di affidare al World Monument Fund uno spazio in calce all’articolo per presentare la propria posizione nei confronti del progetto. Dalle righe a firma Jonathan Foyle, chief executive del World Monuments Fund Britain, si scopre che questa pericolosità è contestata da tre autorevoli studi:

“In 2005, three engineers concluded the existing chimneys could be repaired in-situ. Instead, they are to be razed and rebuilt as smoke stacks that never smoked, reducing long-term maintenance.”

Fatto sta che le ciminiere stanno venendo giù, e anche rapidamente, in barba a tutti i tentativi operati dagli attivisti del Battersea Power Station Community Group di far valutare a impresa e municipio piani alternativi di restauro. Inoltre le garanzie predisposte affinché l’impresa effettivamente proceda alla ricostruzione delle ciminiere sembrano essere state aggirate. Se in un primo momento il municipio aveva imposto alla compagnia di procedere alla demolizione e immediata ricostruzione di una ciminiera per volta, nuovi accordi hanno stabilito che dopo aver abbattuto e cominciato a ricostruire la prima ciminiera, le altre tre potranno essere smantellate tutte insieme.

Inoltre è stato chiesto all’impresa di depositare in un conto vincolato fondi sufficienti a garantire la ricostruzione, anche in caso di fallimento improvviso o vendita a terzi del progetto (le dinamiche del passato fanno credere che non siano ipotesi tanto remote…). Il fondo depositato è di 11 milioni di sterline (14 milioni in euro, un po’ pochino a detta di un ingegnere della stessa Battersea Power Station Development Company) e il deposito è stato effettuato in una banca malese. Secondo gli attivisti in caso di effettivo fallimento della Battersea Power Station Development Company, sarebbe quasi impossibile riscuotere i soldi di garanzia.

Battersea Power Station è solo uno dei centinaia di progetti di development finanziati da gruppi immobiliari a capitale britannico o internazionale, tutti extralusso. Questi progetti spesso creano bellissimi e avveniristici quartieri, ma spettrali: i primi acquirenti sono, normalmente, gruppi immobiliari e affaristi di mezzo mondo che comprano e vendono appartamenti come titoli azionari. Questi proprietari, che Battersea Power Station Development Company apparentemente sta cercando di raggiungere nel suo tour globale, sono normalmente in cerca di curve di mercato che garantiscano utili, più che di esperienze urbanistiche e vedute mozzafiato. Lo scarso interesse verso la reale esperienza abitativa degli investitori rende più che sospettosi circa l’attenzione che la Battersea Power Station Development Company riporrà nella salvaguardia architettonica del sito.

 

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Public inquiry into proposed Northern Line Extension to Nine Elms and Battersea

Transport for London (TFL) is proposing to extend the Northern line (Charing Cross branch) to Battersea, via a new station at Nine Elms, as part of wider plans to regenerate the Vauxhall, Nine Elms and Battersea area.

If you’re interested in this, view the provisional outline programme for public inquiry, which is running the next four weeks.

This Northern line extension (NLE) forms part of wider plans to regenerate the Vauxhall, Nine Elms and Battersea area.

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Following public consultations in 2010 and 2011, the Council’s Cabinet approved a recommendation to support this preferred route (January 2012 Cabinet Report). However, in response to community concerns, TfL was asked to do some further design work and analysis, particularly around the locations of the shaft.

TfL has now produced an update leaflet on the consultation and work so far. Further consultation is proposed over the coming months. You can find out more or sign up for regular updates at the TfL Northern line extension page.

The extension of the Northern line is part of wider plans to improve public transport in the area to respond to levels of development expected in Vauxhall and Nine Elms. Additional public transport is needed to support this new development and to benefit existing residents and businesses.

Less pressure on Vauxhall station and relief to the existing Northern line south of Kennington. The extension is a partially privately funded project by the site developers, SP Setia and palm oil conglomerate Sime Darby, with contributions from other sources such as the proposed new US Embassy. Subject to permission from the Secretary of State for Transport to build and operate the extension and the required funding being in place, construction could begin in 2015, and the extension could be open by 2020.Battersea will be the new southern terminus, with a new station at Nine Elms on Wandsworth Road. Both new stations will be in Travelcard Zone 2.

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Save Kimber Road and Battersea adventure playgrounds

Wandsworth Against the Cuts has opened an online petititon to the Government to avoid the closure of Kimber Road and Battersea Park playgrounds. As York Gardens Playground has been recently flattened by builders they believe Kimber Road could be torn down as early as this Friday and Battersea soon after.

Campaigners claim that the closure of the adventure playgrounds will deprive children and young teenagers of things to do on these areas.

Visit Wandsworth Against the Cuts website for ways to try and prevent this happening.

It seems that Malaysian owners Sime Darby´s plans for the regeneration of the Battersea Power Station does not include any playground areas among these 3.400 homes, 2 hotels and dozens of shops and restaurants.

It would be a very good idea if part of (a publicly owned) Battersea Power Station were to be designated a huge public adventure playground for the joy of all the children of the area. But it is clear Wandsworth Council does not see providing for children as important as helping to enrich property developers by sanctioning the building of DINKy (Double Income No Kids- yet) Ghettos.

Check this video out for more information about this story.

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“Profit, profit, profit! Where do they mention heritage, heritage, heritage?”

Disgruntled Twitter groups such as SAVEThe4Chimneys!, in support of preserving Battersea’s iconic Power Station, are campaigning online against plans to knock down and ‘replace’ the Power Station chimneys.

A Malaysian firm, Sime Darby – responsible for the deforestation of the Orangutan habitat for palm oil – was one of the organisations that bought the 39-acre south-west London site in July for £400m; they are now putting forward plans to destroy these British historical icons. Read more

In November 2008, Red Apes Org, a respected group that campaigns to protect  the orangutans of Malaysia described Ahmad Zubir Murshid as ‘evil’. The group says that oil palm cultivation is a grave threat to the survival of orangutans and that Sime Darby is a part of the problem. Read more

Pink Floyd’s next album cover perhaps?

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Keith Garner on Rob Tincknell

Keith Garner, local architect and member of the Battersea Power Station Community Group, has laid out a tyraid of questions to the chief executive of the Battersea Power Station Development Company, Rob Tincknell.

In an article described as ‘sycophantic and uncritical’ by Garner, Tincknell answered a series of questions about his involvement with the new plans for the regeneration of Battersea Power Station.

Garner responded strongly to the article, posing probing questions that still need answering. For example;

Why did Treasury Holdings not complete any substantive work in the five years they owned Battersea Power Station between 2006 and 2011, when you were in charge?

Why is the river walk connecting to Battersea Park still not built when your colleagues at Treasury Holdings promised at a meeting in 2011 that this would be done?

Why are you currently carrying out a “public consultation”, when it is clear that you have no intention of responding to any of the concerns raised?

The list ended with Garner asking, ‘Perhaps you would put some of these questions to Rob Tincknell as well?’

We can’t see the Architects Journal being so bold, but are keen to have these questions answered ourselves.

If you have any questions you want answering, let us know and we’ll try to pose them to the companies behind Battersea.

You can read the article itself, and Keith’s full response here, http://www.architectsjournal.co.uk/news/daily-news/rob-tincknell-committed-to-battersea/8635755.article

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